北京换房指南

咩咩说  2018-08-11 08:49

文章来源:微信公众号“咩咩说”(ID:miemierap)引子

今年投资的二三件事3∣咩咩说

今天把这拖了三个月的稿子

掰开了揉碎了细说说

幸好,现在买还来得

本质

京沪永远涨的本质是什么?

我们先看一张图

蓝线是北京二手房走势

橙线是M2总量,或者通俗的说是印钱

房价政策调控只影响北京房价波动幅度

北京房价的走势取决于印钱的总量

印钱才是北京房价的永动机

举个栗子

如果我们把钱想象成水

经济想象成陆地

这么多年我们一直在往里注水

但陆地有高有低

地势低的地方,水一来就满了

地势高的地方,得发大水才能到

而北京房价就是地势最低的那个土坑

水永远往这里走

你想想六个钱包的故事

未来卖三四线房子买一线房子是不可逆转的趋势

核心资产永远涨的快,跌的少

三四线房价涨个50%

一批供应就起来了

北京2018年计划供地1200公顷

但1-6月只供应了126公顷住宅,只完成了全年计划的10%

而2011年到2017年每年平均只能完成供地计划的40%

是不是有种绝望的感觉?

总结一下:

1)M2持续增长,钱继续印

2)北京新房没供应

3)六个钱包

你觉得北京核心区房价长期会跌吗?

在北京买房是分阶层的

2018年7月,北京全城二手房均价是6.27万元

我画了一个红线

以长安街为界限

长安街以南是三环以内

长安街以北是四环以内

这个区域内的房价均价都超过了6.3万

这才是北京房价的核心区

下面所有的投资建议,均指的是这红线内的房子

起步

起步价:300万-500万

主要特点:核心区的老旧小区或者远郊的二手房

比如这套房子,是在三元桥附近的1983年老小区

单价不便宜,但是总价低,380万

一般这种房都是给刚工作,家庭也不太富裕,把老家的房子一卖,再公积金贷贷款,咬牙上个车

这个小区是在大兴区4号线地铁站旁边

虽然位置已经在南5环外

但是由于离地铁近,单价也要4.3万

这里是金融街民工的聚集圣地

早高峰地铁挤不上去是生活常态

主力

主力阶层:600万-900万

如果你手里有800万现金

那恭喜你

你已经可以在核心区选个像样的房子了

100平米上下

8万左右一平米

是标准的小三居或者大两居

水云居这个盘是海淀四环以内比较少有的新盘

是某大型央企分房

这个价格就是比较标准的主力户型

新景这个小区位置没的说,在崇文门,出门遛个弯就能感受到北京南城风光

但因为是回迁小区,所以价格参差不齐

这个交易是比较有代表性的,9.3万一平米,总价850万

主力阶层的房子一定是有缺点的

要么户型不好、要么采光通风不好、要么交通不方便、要么回迁邻居SB,但是对于大多数人来说

忍忍就过去了

谁让你家里没矿呢

改善

北京的改善型住房基本就是两类:学区房、二胎房,总价在1200万-1800万这是著名的世纪城学区房,现在画风是这样的,价格一直非常坚挺

这是在望京的一个著名小区,出门就是地铁,周围生活方便,街上都弥漫着炸鸡部队锅的味道

标准的二胎房

如果你看的是1200万的房子

那基本上你已经可以放飞自我了

现在北京房子的价格很有意思

500万以下和1200万以上的

价格都很坚挺,因为背后都是刚需

只不过前者是上车、后者是学区与二胎

价格波动弹性最大的恰恰是800万的房子

流动性最好、操作花样最多

趋势

趋势一:无卖没有买

现在北京的房子像是一场接力赛

大学毕业生,家里凑钱卖老家的房子

能拿出200多万首付,买个起步的房子

工作5到10年的,把当年起步房一卖,再添个200万,换个800万的主力房子

生二胎或者一胎要上学了,就把800万的房子一卖,去买1200万的房子

北京的房子为什么流动性好

就是因为整个市场是这样的攀爬结构

每个上车的人都在最大限度的加杠杆

趋势二:磨人的周期

如果你现在手里有个800万的房子,要换个1200万的房子

那你先把800万的房子挂出去,链家目前每天成交不到200套,不降价的话一般2个月能成交

如果买你800万的房子,是得先卖他500万的房子给你凑首付的话

那他快则5个月,慢则10个月才能搞定

这么一进一出,换次房子一年就过去了

这个时间一拉长

各种不确定性就来了

所以时间比价格重要

趋势三:房产税只会加速核心资产升值

很多人问房产税推出了房子会不会跌

三四线一定大跌

北京核心区房子一定会上涨

逻辑其实很好想,按照目前的征收模式,一定是按照面积累进,这样才能区分刚需住房和炒房

但这样的话,人们肯定会把破房子卖了,去买面积小但价格高的核心区房子

房产税本质上是在提升核心资产估值

未来看房产税是否要跨省市计算税基

如果真的是这样的话

那全国房价一定会剧烈分化

锦囊

1.只要印钱不能停,那京沪永远涨、三四线阴着跌、汇率长期贬,未来全国房价一定会剧烈分化

2.由于首付比例太高,在北京换房最痛苦的是交易周期,所以只有房价平稳期才能换房,今年是最好时点

3.换房思路一定要先卖后买,具体操作如下:你卖的时候跟买家说,你可以6个月再给我首付,但是价格我不让。然后你用这6个月去看房子,然后跟卖家说,如果我能1个月把首付给你,你能不能给我打个折

4.要学会折腾链家,比如一个小区有10套房子在卖,你就跟链家说,那些不着急卖的你就不用带我看了,你就把那个缺钱,着急用钱的带我看,我去谈价格。由于链家有北京60%以上的市场份额,你不依靠链家,根本找不到这些着急脱手的人

一套800万+的房子,正常首付要500万+,你如果1个月能把首付全给他,那请直接往50万-100万去砍价

5.北京房价的高点是2017年4月,现在已经回调了15%,并缩量横盘了8个月,如果这个时候你还能用上述方法砍个5%-10%的折扣,那就相当于你在A股2300点时做了笔定增

下有保底上有弹性,完美的价值投资

熊市缩量+换房周期过长+社会资金链紧张+首付比例太高+核心资产无供给

这五条神龙在今年罕见的凑齐了

请问这篇值钱不值钱!

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